競売不動産購入の流れ

(1)　競売物件の公示

入札期間の開始日２週間前までに裁判所の掲示場あるいは庁舎の中の掲示板に、公告が掲示されます。公告には、売却される不動産の概要、入札期間、開札期日、開札の日時・場所、不動産の最低売却価格、買受けの申出に際して提供しなければならない保証金の額や提供方法等、その他売却についての重要な事項が記載されています。不動産所在地の市・区役所や町・村役場の掲示場に同様の掲示がされているところもあります。

なお、多くの裁判所では、新聞や住宅情報誌等にも不動産競売の公告を出しており、ファクシミリやインターネットによる情報提供を行っている裁判所もあります。

(2)　資料閲覧開始

裁判所には、物件明細書、現況調査報告書、評価書という三つの書類の写しを入札期間が始まる日の１週間前までに備え置き、だれでも閲覧できるようにしてあります。

物件明細書には、その不動産を買受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地か建物だけ買受けたときに建物のために地上権が成立するかどうかなどの権利関係が記載されています。

現況調査報告書には、土地の現況地目、建物の種類・構造等不動産の現在の状況等、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されており、不動産の写真等が添付されています。

評価書には不動産の評価額、周囲の環境の概要等が記載されており、不動産の図面等が添付されています。

これらの資料により、不動産の概要が分かるようになっていますが、これらの書類はあくまで参考資料ですので、入札を検討する場合には実際の調査、確認が必要となります。

(3)　入札〜開札

入札を行う場合には、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。入札価格は、公告に記載された最低売却価額以上でなければなりません。入札の方法は入札書を執行官に直接差し出す方法と、入札書を執行官に宛てて郵送する方法とがあります。

入札をするときは、同時に保証金を提供しなければなりません。通常その額は不動産の最低売却価額の２０％ですが、それ以上のこともあります。保証金の額も公告に記載されています。

入札期間が終わると、予め公告されていた開札期日に開札が行われます。開札は裁判所内の売却場で執行官が入札書の入った封筒を開封して行われ、入札した人のうち最も高い価格を付けた人が｢最高価買受申出人」と定められます。その人の提供した保証金はそのまま裁判所が預りますが、その他の入札人には保証金を返還します。

(4)　売却許可決定

最高価買受申出人が決定すると｢売却決定期日」に最高価買受申出人に不動産を売却するか否かを、裁判所が決定します。最高価買受申出人が不動産を買受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は正式に｢買受人」となります。

(5)　残代金納付〜引渡命令申立

最高価買受申出人が買受人に決定すると、裁判所は代金の納付期限を定め、買受人に通知します。買受人は定められた期限までに�@最寄の金融機関から裁判所の預金口座に金銭を振り込んで金融機関の領収印のある保管金受入手続添付書を受け取り、それを裁判所に持参する方法、�A現金を裁判所に持参する方法、�B裁判所が指定した日本銀行の支店等に現金を納めて保管金領収証書を受け取り、それを裁判所に持参する方法、のいずれかにより代金を納付します。

買受人が代金を納付しないと、不動産を買受ける資格を失うばかりか、提供していた保証金の返還も受けられなくなります。このため入札しようとするときには、入札後短期間のうちに代金全額を納付することができるように、取引のある金融機関等と相談するなど予め資金の準備をしておくとこが重要です。

(6)　嘱託登記申請

代金が納付されると、裁判所は登記所に対して、買受人に所有権を移転登記するよう嘱託します。同時に、「物件明細書」に買受人が引き継がなければならないものとして記載された権利以外の不動産上の権利の登記を抹消するよう嘱託します。

(7)　権利証受領〜物件引渡

所有権を取得した買受人は、自ら引き継がなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有しているものに対して、引渡を求めることができます。従前の所有者が任意に引き渡さない時など、一定の場合には代金を納付した日から６ヶ月以内に引渡し命令という裁判の申立をすることができます。この裁判が確定すると執行官に申し立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。